A holding patrimonial virou resposta padrão para quem tem imóveis. Mas ela não é uma solução universal: pode economizar imposto e simplificar a sucessão, ou pode apenas somar custos. A decisão depende de quantos imóveis, que tipo de renda e que objetivo familiar estão em jogo.
O que é e para que serve
É uma empresa criada para ser titular do patrimônio da família. Em vez de cada imóvel estar no nome de uma pessoa, as pessoas passam a ser sócias da empresa, e a empresa é dona dos imóveis. Isso organiza a gestão, define regras de entrada e saída de sócios e permite planejar a transmissão para os herdeiros em vida.
Imposto na entrada: ITBI e ganho de capital
Os imóveis podem ser levados ao capital da empresa pelo valor declarado no Imposto de Renda, sem apuração de ganho de capital. Quanto ao ITBI, a Constituição prevê imunidade na integralização de bens ao capital social, exceto quando a atividade principal da empresa é comprar e vender, alugar ou arrendar imóveis. Uma holding cuja receita vem majoritariamente de aluguel pode, portanto, perder essa imunidade. Esse é o ponto que mais surpreende quem monta a estrutura sem análise.
Imposto na operação: aluguel dentro da empresa
A tributação do aluguel recebido por pessoa jurídica é diferente da pessoa física. No regime de lucro presumido, a base de cálculo parte de um percentual presumido da receita, e o resultado pode ser menor ou maior que o Imposto de Renda da pessoa física, conforme a renda e o número de imóveis. Com a reforma, a pessoa jurídica que aluga também precisa considerar IBS e CBS, sem o limite de entrada que protege a pessoa física. A conta precisa ser refeita com as regras novas e confirmada para o seu caso.
Sucessão: o ganho que vai além do imposto
- Doação de cotas aos herdeiros em vida, com reserva de usufruto para quem doa.
- Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade sobre as cotas.
- Possibilidade de reduzir custo, tempo e conflito em um inventário.
A doação de cotas está sujeita ao ITCMD, imposto estadual cuja regra a reforma também alterou, com progressividade das alíquotas. Verifique o cenário do seu estado antes de decidir o momento.
Quando a holding provavelmente não compensa
- Patrimônio pequeno, com um ou dois imóveis de baixa renda.
- Imóveis com forte ganho de capital acumulado que seria antecipado na transferência.
- Ausência de objetivo claro de gestão ou sucessão.
Há custos permanentes: contador, declarações, obrigações societárias e manutenção da estrutura.