Quem aluga imóvel costuma fazer a mesma pergunta: a reforma tributária vai aumentar o imposto sobre o meu aluguel? A resposta curta é: depende de quantos imóveis você aluga e de quanto recebe por ano. A resposta útil exige separar o que vale para todos os locadores do que vale apenas para alguns.
O que a reforma muda na locação
A Lei Complementar 214/2025 criou o IBS (estadual e municipal) e a CBS (federal), que substituem gradualmente PIS, Cofins, ICMS e ISS, com transição que se estende até 2033. A locação de imóveis passou a ter regras próprias dentro desse novo sistema, com redução de alíquota para reconhecer a função social da moradia.
Quando o locador pessoa física vira contribuinte
Segundo a LC 214/2025, a pessoa física só passa a ser contribuinte de IBS e CBS na locação quando reúne, ao mesmo tempo, dois requisitos:
- mais de três imóveis locados;
- receita anual de locação acima de R$ 240 mil, valor corrigido pelo IPCA.
Quem está abaixo desses limites não recolhe IBS e CBS sobre o aluguel. Quem os ultrapassa passa a ter obrigações de contribuinte, e é aí que a conta precisa ser feita antes, não depois.
Redução de alíquota: 70% na residencial, 40% na temporada
A locação residencial tem redução de 70% nas alíquotas. A locação por temporada, de até 90 dias e tratada de forma semelhante à hospedagem, tem redução de 40%. A diferença muda bastante o custo de quem trabalha com temporada e deve entrar no cálculo de rentabilidade.
O que vale para todos, inclusive abaixo do limite
Mesmo sem ser contribuinte de IBS e CBS, o locador continua sujeito ao Imposto de Renda sobre o aluguel e às regras de rastreabilidade do imóvel, como o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). O aluguel precisa ser declarado, o recebimento precisa ser identificável e o contrato precisa conversar com a declaração. Aluguel pago em conta de terceiro, imóvel sem regularização e contrato mal redigido são os pontos que mais expõem o proprietário.
Quem emite a nota e recolhe o imposto
Quando o locador é contribuinte, a responsabilidade de emitir o documento fiscal e recolher o tributo é dele. A administradora pode emitir o documento em nome do locador, mas isso não transfere a obrigação. Por isso o proprietário que ultrapassa os limites precisa de acompanhamento contínuo, e não de uma orientação isolada.
Checklist do locador
- Conte quantos imóveis você aluga e some a receita anual de locação.
- Confira se cada imóvel está regularizado e com cadastro em dia.
- Receba o aluguel na conta do titular do imóvel.
- Revise o contrato: cláusulas de reajuste, encargos e responsabilidade fiscal.
- Simule o efeito da redução de 70% (ou 40%, na temporada) sobre a sua rentabilidade.