Vender um imóvel não é só receber o preço combinado. Entre o valor da escritura e o dinheiro que fica na sua conta existem três camadas de tributação, e cada uma recai sobre uma pessoa e segue uma lógica diferente.
As três camadas
- ITBI: imposto municipal, pago normalmente pelo comprador para transferir a propriedade.
- Imposto de Renda sobre ganho de capital: federal, pago pelo vendedor quando há lucro na venda.
- IBS e CBS: novos tributos da reforma, que alcançam o vendedor pessoa física apenas em situações específicas.
Ganho de capital: como o lucro é calculado
O ganho é a diferença entre o valor da venda e o custo de aquisição, que inclui o preço pago e as benfeitorias comprovadas. Por isso guardar escritura, recibos e notas de obra faz diferença direta no imposto. As alíquotas são progressivas conforme o tamanho do ganho, de 15% a 22,5%.
Quando há isenção
- Venda do único imóvel, de valor até R$ 440 mil, desde que o vendedor não tenha vendido outro imóvel nos cinco anos anteriores.
- Venda de imóvel residencial com aplicação do valor na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias.
Essas isenções têm condições formais. Errar o prazo ou a forma de comprovar costuma custar mais do que o próprio planejamento.
ITBI e o valor de referência
O ITBI é calculado pelo município, com alíquota e base próprias. A LC 214/2025 introduziu o valor de referência para as operações com imóveis, e o contribuinte pode contestá-lo com impugnação fundamentada. Um laudo de avaliação elaborado por profissional habilitado é o tipo de prova que sustenta essa contestação. O rito completo ainda aguarda regulamentação.
Quando o vendedor pessoa física vira contribuinte de IBS e CBS
Pela leitura da LC 214/2025, a pessoa física passa a ser contribuinte na venda quando:
- vende mais de três imóveis que estão no seu patrimônio há menos de cinco anos; ou
- vende mais de um imóvel que ela mesma construiu, dentro do prazo de cinco anos.
Quem vende com frequência, ou constrói para vender, precisa conhecer esse gatilho antes de fechar a segunda ou a terceira operação.
Antes de assinar
- Reúna os documentos de custo de aquisição e benfeitorias.
- Verifique se a venda se enquadra em alguma isenção e confirme os prazos.
- Compare o valor negociado com o valor de referência e avalie a necessidade de laudo.
- Conte quantas vendas você fez e pretende fazer nos próximos cinco anos.